株式会社 ジョイントライフコーポレーション

1に対する回答

あります。残債が残っている場合で、借り入れの種類が金融公庫・年金など第三者に転貸する事を禁止している場合がございます。但し、転勤などの場合は必要書類（留守管理届等）を提出すれば許可をもらえます。このような手続きも当社で御指導いた　します。御安心下さい。

2に対する回答

まずはその地域に精通している業者であること。例えば当社であれば大阪市内はどこでも自信をもってお話できますが、正直、他府県のマンションについては地元の業者に適いません。次にその業者ならびに担当者が（分譲マンション⇒賃貸に）十分な知識・　経験を有しているかが大事。例えば担当者が宅地建物取引主任者（不動産を扱うに於いて最低限の資格）なのかどうか。あらゆるオーナー様の質問に的確に返答できるのか、等。
　＊複数の業者の話を聞くのがいいでしょう。それである程度の見極めができるはずです。

3に対する回答

賃貸の場合、口頭依頼でもできます。実際、賃貸業者に口頭（簡単な口約束）で依頼しているオーナー様もいるようです。しかし、このやり方ではトラブル（言った、言わない）も多いので、媒介契約書、管理委託契約書、サブリース契約書などを発行しております。そうすることによりお互い勘違いなどでのトラブルを避けることができます。

4に対する回答

まずは詳細を電話等で伺った後に、20分程度で大体の賃料条件をお伝えする事が可能です。次の段階では実際にお部屋を拝見し千円単位まで査定します。ポイントは高すぎず、安すぎず、きちんと相場を見極めれるか？！これに尽きます！！
豊富な実績・データを持っている当社にお任せ下さい。相談・査定は無料です。

5に対する回答

できます。募集を開始して２週間程でその条件が高いのか、安いのかが正確に解ります。（他業者などの問合せ件数や内容）その時点でオーナー様に連絡し条件（家賃・保証金等）変更の要望があれば敏速に対応します。

6に対する回答

依頼しただけでは経費はかかりません。依頼して途中で都合が悪くなり募集を取りやめる場合も、それまでに要した経費は請求されません。
費用がかかるのは部屋付けが完了した際に初めて、部屋付け報酬として賃料の1ヶ月分相当額を頂きます。（当社では決済金より差し引かせて頂きますので、新たに用意して頂く必要がございません。）

7に対する回答

できます。賃貸借契約書には、契約の解除について貸主は6ヶ月前予告、借主は１ヶ月前予告と明記されております。ただ、現実問題として、この問題に関するトラブルは頻繁に起こっております。借主側が『出て行きたくない！！』『契約前にそんなこと聞いてない！！』『出て行くけど引越費用などを出せ！！』などなど、問題の多い事例です。
この問題の要点は、契約時前に重要事項説明・念書・確認書などにより借主に事前に認識して頂くことでほぼ解決できる問題です。当社は責任をもって対応いたします。

8に対する回答

さまざまです。当然必要の無い場合はしなくても良いです。実際簡単なハウスクリーニングのみで貸せる場合もあります。ただ、壁紙（クロス）の破れ、タバコ等で変色が激しいなどの場合は張り替える必要はあります。（入居者募集において、なかなか決まらない等の影響がでます。）当社スタッフがどの程度やればいいかをアドバイスさせていただきます。

9に対する回答

オーナー様側でお知り合いの業者等なければ、当社にて行います。（オーナー様でやって頂いても良いです。）当社でのリフォームの価格ですが例をだしますと
【クロス張替え（＠650円）畳表替え（＠3500円）ハウスクリーニング３LDK（35000円）ワックス込】
かなり、お手頃価格となっております。
見積のみでも無料で出します。

10に対する回答

当社で受注させてもらったマンション・戸建ては、入居者が決定次第のお支払い（決済金より差し引き）ですので、予算に余裕のないオーナー様にも御安心して御利用いただけます。

11に対する回答

できます。まずは入居申込書を（FAX等）で見ていただき当社で審査を行います。審査の報告をオーナー様に伝え、賛否を頂きます。オーナー様からの返答が却下だった場合は、当社より仲介業者を通じて審査落ちの旨をお伝えします。（オーナー様に迷惑がかからないように業務処理していきます）
あと、募集要項に法人限定と記載し募集を行うことも可能です。
ただ当社の経験上、募集窓口は大きくしておいたほうが（法人限定とせずに）良いと考えております。法人様といってもいろいろな企業がございますし、個人であっても弁護士・医者・優良企業の役員などの借主もたくさんいらっしゃいます。

12に対する回答

かまいません。但し、あまりにも古い（１０年以上使用）エアコンは撤去をお勧めします。
置いて行く場合、2パターンの選択肢がございます。附帯設備にするか、しないか。
◎附帯設備にする場合・・・故障・ガス補給などの経費はオーナー様負担となります。
◎附帯設備にせず、残置物にする場合・・・故障・ガス補給などの経費は借主負担となります。
但し、借主がエアコンを廃棄しても仕方がありません。
　（賃貸借契約書の特記事項に掲載）
あと、オーナー様からの声で『いいエアコンだから賃料は上がります？』と言う質問がございますが結論から言いますと、かなり難しいと思います。

13に対する回答

さまざまです。これまで当社の最速記録が物件登録し１時間後に決まったこともありますし、3～4ヶ月かかることも御座います。通常は1ヶ月～3ヶ月以内の場合が多いです。（当社データ92％）
長引く（3ヶ月以上）場合はほとんどが当社査定額より高い設定の時が多いです。

14に対する回答

サブリース契約をお勧めします。
サブリース（借り上げ）とは当社か借主になり、オーナー様と賃貸借契約を結びます。契約期間（主に５年契約）内は空き部屋になっても賃料を受け取れます。さらにリフォーム代金は初回のみで解約期間内はリフォーム・手数料・広告料などの経費は一切かかりません。（但し設備の修理費用はかかります（例）給湯器の故障など）
＊詳細はこちらから。

15に対する回答

切り替えが必要です。電気・ガスに関しては所轄の営業所に連絡を入れてください。
水道に関しましては分譲マンションの場合１Fの管理人か管理会社にまずは報告して頂く必要があります。追って『水道使用停止届』の提出を求められるでしょう。
ごくまれに、第三者が水道を使用してもオーナー様からの口座からしか落とせない場合もございますが当社にて手続きさせていただきます。
あと、町会費・修繕積立金・管理費などはオーナー様の口座からしか引き落とせないようになっている場合がほとんどです。
借主は決まりましたら上記料金等の新規手続きは責任をもって行います。

16に対する回答

するべきです。法律上・業法上の規制はありませんが、昨今の日本の状況からして鍵交換は不可欠だと考えます。新品の鍵に交換する費用も１万～３万円までとお手頃です。
万が一鍵交換せずに該当マンションの部屋で事件（空巣など）が起こった場合、あらぬ疑いを受ける可能性も否定できません。
※せっかく交換して頂けるのであれば防犯性の高いディンプルキーやカバスターキーをお勧めします。募集要項にも『防犯性の高いピッキング対応キー！！』などと宣伝にもなります。

17に対する回答

管理組合・管理会社に対して通常は『第三者使用届け』『入居者名簿』『水道開始届』『リフォーム承諾書』などが必要です。当社がオーナー様に代わって手続きします。あとはローンの残債があり住宅金融公庫を御利用の場合は『留守管理届』などがありますが、その都度、当社スタッフが責任をもってご指示いたします。

18に対する回答

全て当社にて対応いたします。契約前に事前に家賃保証有コース、無コースを選択いただき保証有コースにて滞納があった場合は入居者が家賃を、延滞・滞納しても当社にて立替致します。保証期間は入居者が入居している限り無期限保証します。
家賃保証の無い場合でも未収催促・電話・訪問・訴訟など行います。家賃を回収次第オーナー様にお振込します。

19に対する回答

やります！！それが当社の本業です。入居者募集⇒日常管理⇒退去業務⇒入居者募集と、一環してオーナー様の代行業務をサポートします。
それぞれのオーナー様の都合にあったプラン（スタンダード型　サブリース型　家賃保証有、家賃保証無）をご用意しております。なにが適切か当社スタッフまでお尋ね下さい。
当社契約いただいたオーナー様の仕事はひとつ！！当社からの入金確認のみ！！

20に対する回答

設備関連に関しましてはオーナー様負担となる場合が多いです。例えば借主より当社宛に『給湯器の調子が悪い』と連絡があったとします。即時に借主と給湯器メーカーとアポイントをとり、当社スタッフが現場立会いの上、状況を判断します。明らかに経年劣化による故障であればメーカーより見積書が届き次第オーナー様承諾の上で、手配をします。
借主の故意・過失によるものでしたら借主に負担いただきます。
※ここでのポイントはいかに敏速な対応ができるか、です。上記の場合でしたら1・2日で解決した場合と1週間くらいで解決した場合、借主の印象はどうでしょう？かかる経費は同じでもオーナー様に対する感情・印象は正反対です。当社はテキパキと業務を行います。

21に対する回答

最近よくニュースで見かける騒音トラブル。当事者で解決すれば一番いいのですがうまくいかない場合もあります。当社での対策としましては借主が内定次第、スタッフが該当部屋の上下階両隣の住人の方に必ず挨拶に伺います。『何か御迷惑になるようなことがございましたら当社まで御一報下さい』と名刺を添えて挨拶回りを必ずします。直接クレームを言う場合よりも円滑に解決できます。あとは管理組合・管理人と密に連絡を取り合い問題が大きくなる前に解決に取り組んでおります。

22に対する回答

可能です。いわゆる業界用語でオーナーチェンジ物件と言うものです。賃貸借中、オーナー様にもいろいろな事情（売却）があると思います。このような場合は前もって6ヶ月くらいの期間前に当社まで連絡下さい。

23に対する回答

やります。退去関連はトラブルの割合のトップ項目！！オーナー様側・借主側の主張が一致しづらい問題です。原状回復義務がどこまであるのかが争点となります。最近のニュースでは、貸主（○○供給公団）側が訴えられて敗訴しておりました。（かなり長くなるので内容は省略）
簡潔に記載すると1.故意・過失による損耗分2.自然損耗分とに分類できます。

1. 例）不注意でガラスを割ってしまった、タバコの焼け焦げ（割合負担）、障子の破れ、クロスの破れ・落書き、etc
2. 例）畳の変色、クロスの変色・家具跡、じゅうたんの凹み、軽度の汚れetc

1に関しては借主負担　2に関してはオーナー様のご負担が基本となります。
このような処理業務は専門知識をもった当社お任せ下さい。

24に対する回答

マンション・戸建てを貸した場合オーナー様は家賃・保証金等の収入を得ることになります。これらの収入を不動産所得といいます。不動産所得金額はその年の総不動産所得金額から必要経費を控除し計算します。
必要経費とは固定資産税、修繕費、リフォーム費、減価償却費、管理費等があります。不動産所得に課税される課税額はその他の所得と合計して、総所得金額をだし、確定申告によって計算します。ただし、税務関連は税額を算定する基準が変更になる場合がよくありますのでその都度、専門家に相談されることをお勧めします。

25に対する回答

購入価格、ローンの残債金額、該当マンションの人気度・築年数により様々です。その都度御相談いただければ、当社スタッフが豊富なデータを基に適切なアドバイスを行います。
現在はは『売ったら得！！貸したほうが得！！』と一概には言いがたい時代です。

26に対する回答

上がるとは言いにくい材料が多いです。よく最近のニュース・新聞の報道で『地価相場の上昇がみられる』『商業地域でOO％の上昇幅が・・・』などいいかげんな言葉が聞こえてきます。
正確な表現をすると『一部の商業地域の一部分において上昇がみられる』です。
大阪でいいますと北区梅田の人気の土地というのは限られた面積です。不景気な時代にもこういった場所は上がって当然です。日本有数の都市、大阪市全体を見ても上がってると言う表現は不適切です。今後の展望としましても、日本の人口が毎年減少傾向になっております。
これに対して分譲マンションはまだまだ増えております。単純に需要・供給のバランスからいってマンションの値上がり等は期待しないほうが賢明と考えます。

上記以外でもご質問・疑問等ございましたらお気軽に下記の番号にお電話くださいますか。メールにてお問合せください。