- Q1.自宅を貸すとき、よい不動産業者の選び方はありますか？
- A1.よい不動産業者とは、その地域に精通している業者であること。例えば当社であれば、大阪市内ならどこでも自信を持ってお話できますが、他市・他府県の物件については地元の業者にかないません。このように、業者ごとの得意エリアを把握することが重要です。
次に、その業者や担当者が、分譲貸しについて十分な知識・経験を持っているか。さらに、担当者が「宅地建物取引主任者」の資格を持っているかどうかも大切です。もちろん、皆様のあらゆる質問に対し、的確に返答できるのか、は最も重要なことです。まずは、複数の業者の話を聞くのがいいでしょう。そうすれば、程度の見極めができるはずですよ。
- Q2.不動産会社に入居者募集を依頼すると、経費はいくらかかりますか？
- A2.ご依頼だけでは経費はかかりません。
ご依頼後、途中でご都合が悪くなり、募集を取りやめる場合は、それまでに要した経費は請求されません。
費用が発生するのは入居者が決まった段階（部屋付け）で、「広告費」と「部屋付け報酬」として、賃料の1カ月分相当額をお支払いいただくのが普通です。ただし、当社のシステムでは、決済金から差し引きますので、新たに用意していただく必要はありません。
- Q3.入居者は選べますか？ 法人契約限定もできるのでしょうか？
- A3.できます。
まずは入居申込書をファックスなどで皆様に見ていただき、当社で審査を行います。その後、審査の報告を行い、可否のお返事をいただきます。
皆様からのお答えが「却下」だった場合は、当社より仲介業者を通して、審査落ちであることをお伝えします。もちろん、皆様にご迷惑がかからないよう、処理いたします。
また、募集要項に「法人限定」と記載し、募集を行うことも可能です。ただし、当社の経験上、法人限定とせずに、募集窓口は大きくしておいたほうがよいと思います。法人様といっても、いろいろな企業様がありますし、個人様でも弁護士様、お医者様、優良企業の役員様などの借主もたくさんいらっしゃるからです。
- Q4.入居者はすぐ見つかりますか？
- A4.ケースバイケースです。
当社の最速記録は、「物件登録をしてから1時間後」です。また、長くて3カ月〜4カ月かかった物件もあります。
通常、当社では約90％が1カ月〜3カ月で決まります。3カ月以上に長引く場合のほとんどが、当社査定額より高い賃料設定の物件です。
- Q5.家賃を滞納されたらどうしたらいいのでしょうか？
- A5.すべて当社が対応いたします。
契約前に「家賃保証有コース」か「家賃保証無コース」を選択していただきます。「保証有コース」で滞納があった場合は、入居者が家賃を延滞・滞納しても、当社が立て替えるのでご安心ください。保証期間中は入居者が入居している限り、無期限に保証いたします。
家賃保証の無い場合でも、未収金催促、電話、訪問、訴訟などを行います。家賃を回収次第、皆様の口座へお振り込みいたします。
- Q6.日常管理はしてもらえるのでしょうか？
- A6.それが当社の本業です。入居者募集、日常管理、退去業務がうまく循環するように、皆様の代行業務を責任を持って行います。
また、「スタンダードプラン」の「家賃保証有コース」「家賃保証無コース」や「サブリースプラン」など、皆様のご都合に合わせて選べるプランを用意しております。どのプランや保証が適切かは、当社スタッフまでお尋ねください。
いずれにせよ、当社とご契約いただいた皆様の仕事はひとつ。当社からの入金確認を行っていただくだけです。
- Q7.借主の退去時、原状回復交渉はどうしたらいいですか？
- A7.当社が行います。退去時の原状回復交渉は、トラブルのトップ項目とも言えます。皆様と借主の主張が一致しづらい点が多数発生し、原状回復義務を誰がどこまで負うのかが争点となります。
原状回復交渉を簡潔に記載すると、「1.故意・過失による損耗分」と「2.自然損耗分」に分類できます。
1.の例）入居者が、不注意でガラスを割ってしまった、タバコの焼け焦げを作った、障子を破いた、クロスを破いた、子どもが落書きをしてしまった、など。
2.の例）畳が変色した、クロスが変色した、じゅうたんに家具跡がついた、じゅうたんが凹んだ、クロスやじゅうたんに軽度の汚れがついた、など。
1.の例に関しては入居者負担、2.の例に関しては皆様のご負担が基本です。このような処理業務は、専門知識を持った当社にお任せください。
- Q8.入居者募集の途中で、家賃の変更はできますか？
- A8.「スタンダード」の場合はできます。
募集を開始して1週間程度で、当社に寄せられる仲介業者などの問い合わせ件数や内容によって、その条件が高いのか、安いのかが正確にわかります。その時点で皆様にご連絡し、家賃や保証金などの条件変更のご希望があれば対応します。
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- Q1.安定した家賃収入がほしいのですが、どうしたらよいでしょう？
- A1.「サブリースプラン」のご利用をお勧めします。
「サブリースプラン」の肝は、当社が借主になり、皆様と賃貸借契約を結ぶことです。5年の契約期間内は、空室になっても賃料は当社がお支払いいたしますので、安定した不動産収入を見込めます。
さらにリフォームが必要な場合、費用がかかるのは初回のみです。入居者がいない解約期間内はリフォーム、手数料、広告料などの経費は一切かかりません。ただし、給湯器の故障など、設備の修理費用はかかります。
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- Q1.マンションを貸したいのですが、制限などはありますか？
- A1.あります。借り入れ先が旧金融公庫や年金住宅融資などの場合、残債がある状態では、第三者に転貸することを禁止していることがあります。
ただし、転勤などの場合は、「留守管理届」などの必要書類を提出すれば、他人に貸す許可を得られます。このような手続き方法も、当社でお知らせしますのでご安心ください。
- Q2.自宅を貸すときの手続きには、どんなものがありますか？
- A2.賃貸の場合、口頭依頼でも可能です。実際、賃貸業者に簡単な口約束で依頼されている方もいるようです。しかし、このやり方では「言った」「言わない」のトラブルも少なくありません。
そこで当社では、媒介契約書、管理委託契約書、サブリース契約書などを発行しています。そうすることで、勘違いなどによるトラブルを避けることができます。
- Q3.家賃、保証金などの相場を教えてください。
- A3.当社の場合、まずは詳細を電話などで伺った後に、約20分でおおよその賃料などをお伝えします。
後日、実際にお部屋を拝見し、千円単位まで査定します。「賃料や保証金を高くしすぎず、安くしすぎず、きちんと相場を見極められるか」は、業者の力量にかかっています。
当社は、大阪市内の物件に関して、詳細なデータや、豊富な仲介・分譲の実績を持っています。相談・査定は無料ですので、お気軽にお問い合わせください。
- Q4.転勤が決まったのでマンションを貸そうと思うのですが、転勤が終わったらマンションに帰れますか？
- A4.「スタンダードプラン」、「サブリースプラン」、どちらもできます。
賃貸借契約書には、契約の解除について貸主（皆様）は6カ月前に予告する、借主（入居者）は1カ月前に予告する、と明記されています。
ただ、現実問題として、契約解除に関するトラブルは頻繁に起こっています。借主側が「出て行きたくない」「契約前にそんなこと聞いてない」「出て行くけれど引越し費用などを出してほしい」など、問題の多い事例です。
この問題が起こらないようにするために、当社では契約前に、重要事項説明・念書・確認書を発行して、入居者に理解していただいております。万が一、トラブルが発生した場合、当社が責任を持って対応いたします。
- Q5.リフォームはしなければいけませんか？
- A5.ケースバイケースです。
簡単なハウスクリーニングのみで貸せる場合もあります。
ただ、クロスが破れていたり、タバコや経年変化で変色が激しかったりした場合は、クロスを張替える必要があります。入居者を募集するとき、なかなか決まらないのは、クロスの汚れが主な原因になっていることも多いのです。当社にご相談いただければ、どの程度リフォームをすればいいかをアドバイスいたします。
- Q6.リフォームはどこに頼めばいいのでしょうか？
- A6.お知り合いの業者などがいなければ、当社で行います。
当社で行ったリフォームの一例ですが、クロス張替えは1平方メートルあたり650円、畳表替え1枚あたり3,500円、ハウスクリーニング3LDKの場合で35,000円（ワックス塗り込み）です。見積もりのみでも無料で承っております。
- Q7.リフォーム代金は、いつ支払えばいいでしょうか？ あまり予算がないのですが…。
- A7.当社で受注いたしましたマンションや一戸建ての場合、お支払いは入居者が決まり次第で結構です。通常JLCでは初回の決済金より差引きし、残金をオーナー様に入金するシステムをとっておりますので、新たにご用意いただく必要はございません。
- Q8.エアコンをそのまま置いていきたいのですが、可能ですか？
- A8.可能です。
ただし、10年以上使用したものなど、あまりにも古いエアコンは撤去をお勧めします。
置いていく場合、2パターンの選択肢があります。それは、附帯設備にするかしないかです。
附帯設備にする場合：故障や冷却ガス補給などの経費は、皆様のご負担です。
残置物にする場合：故障やガス補給などの経費は、入居者負担となります。ただし、入居者がエアコンを廃棄しても文句は言えません。残置物にする場合、賃貸借契約書の特記事項に掲載しておきましょう。
皆様から「いいエアコンを置いていけば、賃料は上がりますか？」というご質問が寄せられますが、現状は賃料アップには結びついておりません。
- Q9.自宅を貸している間の水道・電気・ガス料金、町会費などは、誰が負担しますか？
- A9.入居者の負担にするためには、負担者の変更が必要です。
電気・ガスに関しては、ご自宅を管轄する営業所に連絡をし、変更してください。
水道については、分譲マンションの場合、管理人か管理会社に報告していただく必要があります。その後、「水道使用停止届」の提出を求められるはずです。ごくまれに、第三者が水道を使用しても皆様の口座からしか引き落とせないケースもありますが、この場合は、当社が手続きをいたします。
町会費、修繕積立金、管理費などは皆様の口座からのみの引き落としになっている場合がほとんどです。入居者が決まりましたら、こうした料金などの新規申し込み手続きは、当社が責任を持って行います。
- Q10.鍵は交換するべきなのでしょうか？
- A10.するべきです。
法律上・業法上の規制はありませんが、昨今の状況から考えると、鍵交換は不可欠でしょう。新品の鍵に交換する費用も1〜3万円とお手ごろです。
万が一、鍵交換をせずに「分譲貸し」中のご自宅で空き巣などの事件が起こった場合、あらぬ疑いを受ける可能性も否定できません。せっかく交換するのであれば、防犯性の高いディンプルキーや、カバスターキーをお勧めします。募集要項にも「防犯性の高いピッキング対応キー使用」など、チラシや広告でのアピールポイントにもなります。
- Q11.自宅を貸すときに必要な届出書類には、どんなものがありますか？
- A11.通常は、管理組合様や管理会社様に対して、「第三者使用届」「入居者名簿」「水道開始届」「リフォーム承諾書」などが必要です。これらは当社が皆様に代わって手続きします。
また、ローンの残債があり、旧・住宅金融公庫のローンをご利用の場合は、「留守管理届」などを提出する必要があります。その都度、当社スタッフがお知らせいたします。
- Q12.賃貸中、何か故障したらどうなりますか？
- A12.設備の故障に関しては、皆様のご負担となる場合が多いです。
例えば、入居者から当社に「給湯器の調子が悪い」と連絡があったとします。その場合、即時に入居者と給湯器メーカーに連絡をとり、当社スタッフが現場立会いのうえ、状況を判断します。
明らかに経年変化による故障であれば、メーカーより見積書が届き次第、皆様に承諾をいただいてから、工事の手配をします。入居者の故意・過失によるものでしたら、入居者にご負担いただきます。
ここでのポイントはいかに迅速な対応ができるかです。1、2日で解決した場合と1週間くらいで解決した場合、入居者の印象はどうでしょうか？ かかる経費は同じでも、皆様に対する感情・印象は雲泥の差です。皆様の印象を損ねないよう、当社はテキパキと対応いたします。
- Q13.騒音などの近隣トラブルが発生した場合、どうしたらよいですか？
- A13.騒音などのトラブルは、当事者間で解決すれば一番いいのですが、うまくいかない場合もあります。
当社ではその対策として、入居者が内定次第、スタッフが該当部屋の上下階両隣の住人の方に必ず挨拶に伺うことにしています。当社がクッション役になることで、直接、当事者同士でクレームを言い合う場合より、円滑に解決できます。
このほか、管理組合様や管理人様と連絡を密に取り合い、問題が大きくなる前に解決するよう心がけております。
- Q14.賃貸中、マンションを売ることはできますか？
- A14.可能です。
その場合、入居者にとっては、業界用語で「オーナーチェンジ物件」というものになります。賃貸借中、皆様にもいろいろなご事情があるでしょう。このような場合は、約6カ月前までに当社にご連絡ください。入居者には当社から説明をいたします。
- Q15.自宅を貸している間の税金はどうなりますか？
- A15.マンションを貸した場合、皆様は家賃や保証金などの収入を得ることになります。これらの収入を不動産所得といいます。不動産所得金額はその年の総不動産所得金額から必要経費を控除し計算します。
必要経費とは、固定資産税、修繕費、リフォーム費、減価償却費、管理費などのことです。不動産所得に課税される課税額はそのほかの所得と合計して、総所得金額を算出し、確定申告によって計算します。
ただし、税務については、税額の算定基準がよく変更されるので、その都度、税務署や専門家に相談されることをお勧めします。
- Q16.自宅を貸すのと売るのとでは、どちらが得ですか？
- A16.購入価格、ローンの残債額、ご自宅の人気度、築年数によりさまざまです。その都度、ご相談いただければ、当社スタッフが豊富なデータを基に、適切なアドバイスを行います。現在は「売ったら得、貸したら得」と一概には言いがたいところです。
- Q17.これから不動産の価格は上がりますか？ 下がりますか？
- A17.上がるとは言いにくい材料が多いです。
例えば、「地価相場の上昇が見られる」という報道があったとしましょう。それを正確に表現すると「一部の商業地域のごく一部分において地価上昇が見られる」ということなのです。大阪府だと、大阪市北区梅田の一角にある人気がある土地、ということになります。それは限られた面積にすぎません。
不景気な時代でも、こうした場所は上がって当然です。しかし、日本有数の都市である大阪市においても全体的に「上昇している」という表現は不適切です。
また、日本の人口は毎年減少しています。これに対して、分譲マンションはまだまだ増えています。単純に需要・供給のバランスから考えて、マンションの値上がりなどは期待しないほうが賢明でしょう。
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